KfW-Effizienzhaus

Was die Zahl hinter dem Effizienzhaus bedeutet

Die Anlage zur Förderrichtlinie beschreibt eine Stufe über zwei Größen. Die erste ist der Jahres-Primärenergiebedarf, die zweite der Transmissionswärmeverlust der Gebäudehülle — also die Wärme, die durch Wände, Fenster, Dach und Kellerdecke nach draußen geht. Gefordert werden beide als Prozentsatz eines Referenzgebäudes. Dieses Gebäude hat dieselbe Geometrie wie deins; seine Kennwerte stehen im Gesetz.¹

Daraus folgt etwas, das an der Zahl nicht abzulesen ist: Zwei Häuser mit derselben Stufe können sehr unterschiedlich viel verbrauchen. Ein verwinkelter Bau mit viel Außenfläche hat ein anderes Referenzgebäude als ein kompakter Riegel, und beide messen sich an ihrem eigenen. Die Stufe sagt, wie weit du unter deinem Vergleich liegst, nicht wie viel Öl im Tank bleibt.

Der Transmissionswärmeverlust ist dabei die härtere der beiden Anforderungen, weil er sich nur baulich senken lässt. Beim Effizienzhaus 55 darf er 70 % des Referenzwertes betragen, beim Effizienzhaus 85 100 %.¹ Eine neue Heizung verbessert ihn um nichts; sie wirkt allein auf die Primärenergie. Wer eine Stufe über die Anlagentechnik erreichen will, stößt deshalb an der Hülle an eine Grenze, die keine Wärmepumpe verschiebt.

Vor beiden Größen steht eine dritte Bedingung, und sie gilt für jede Stufe gleich: Erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme müssen mindestens 65 % des Energiebedarfs für Wärme und Kälte decken.¹ Das ist der Grund, warum jede geförderte Stufe das Kürzel EE trägt — eine Effizienzhaus-Stufe ohne erneuerbare Wärmeversorgung gibt es in dieser Förderung nicht.

Der Kreditweg und was er hergibt

Die Sanierung auf eine Effizienzhaus-Stufe läuft als Kredit mit einer Zinsverbilligung aus Bundesmitteln, nicht als Zuschuss. Der Förderanteil steckt damit an zwei Stellen: im Zinssatz und in einem Teil der Schuld, der am Ende erlassen wird.⁴

Förderfähig sind Ausgaben bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit, und finanziert werden davon bis zu 100 %.⁵ Bemessungsgrundlage ist die Anzahl der Wohneinheiten nach Sanierung — nicht die Zahl vor dem Umbau. Wer beheizte Nichtwohnfläche in Wohnraum umwidmet, rechnet mit der höheren Zahl.

Die Zinsverbilligung kann bis zu 4 Prozentpunkte unter den Refinanzierungskonditionen der Förderbank liegen; festgeschrieben wird der Satz für 10 Jahre.⁴ Läuft der Kredit länger, folgt danach ein Angebot ohne Verbilligung — die Förderung endet dort, der Kredit nicht.

An Laufzeiten stehen mehrere Varianten zur Wahl: bis zu 10 Jahre mit 1 bis 2 tilgungsfreien Jahren oder mit Tilgung in einer Summe am Ende, bis zu 20 Jahre mit 1 bis 3 tilgungsfreien Jahren, bis zu 30 Jahre mit 1 bis 5 tilgungsfreien Jahren.³ Die Mindestlaufzeit beträgt 4 Jahre. Abgerufen werden kann das Geld innerhalb von 12 Monate nach der Zusage; ohne gesonderten Antrag verlängert sich diese Frist um bis zu 24 Monate. Ab dem dreizehnten Monat kostet der nicht abgerufene Teil eine Bereitstellungsprovision von 0,15 % im Monat.³

Fossile Wärme trägt der Kredit nicht mit: Ausgaben für den Ein- und Umbau und die Optimierung von mit Gas oder Heizöl betriebenen Wärmeerzeugern sind nicht förderfähig.⁶ Das betrifft auch die Nebenarbeiten daran — Einbau, Anschluss, Abgasführung.

Der Tilgungszuschuss — und die zwei Stufen, auf denen er null ist

Der Tilgungszuschuss ist ein Teilschuldenerlass. Nach dem Nachweis der erreichten Stufe wird ein Prozentsatz des bewilligten Kreditbetrags auf die zuletzt fälligen Raten angerechnet; die Laufzeit verkürzt sich, die monatliche Rate bleibt.³ Der Tilgungszuschuss wird auf die zuletzt fälligen Raten angerechnet und verkürzt die Laufzeit. Eine Barauszahlung oder Überweisung ist nicht möglich.

Die Höhe hängt an der erreichten Stufe. Für das Effizienzhaus 40 EE sind es 10 %, für das Effizienzhaus 55 EE 5 %, für das Effizienzhaus Denkmal EE 5 %. Für die Stufen Effizienzhaus 70 EE und Effizienzhaus 85 EE führt die Richtlinie keinen Satz auf; dort beträgt der Tilgungszuschuss 0 % und damit 0 Euro.² Auf diesen beiden Stufen bleibt die Zinsverbilligung aus Bundesmitteln der ganze Vorteil der Kreditförderung.

Das ist die Stelle, an der sich eine Sanierungsplanung entscheidet. Zwischen Effizienzhaus 70 und Effizienzhaus 55 liegt baulich meist eine Dämmstärke und eine bessere Verglasung — und förderseitig der Unterschied zwischen nichts und 5 % auf bis zu 150.000 Euro.² Wer die Stufe 70 anpeilt, sollte das wissen: Die nächsthöhere ist strenger, und sie ist die erste mit einem Zuschuss.

Die drei Aufschläge und wo sie nicht gelten

Über dem Satz der Stufe liegen drei Aufschläge, und keiner davon ist frei wählbar. Jeder hängt an einer Eigenschaft des Gebäudes oder der Bauweise.²

Der erste ist die Nachhaltigkeits-Klasse. Sie bringt 5 Prozentpunkte und setzt voraus, dass für das Vorhaben ein Nachhaltigkeitszertifikat einer akkreditierten Stelle ausgestellt wird. Bei einer schrittweisen Sanierung wird der Satz nur für den Schritt erhöht, bei dem die Klasse zum ersten Mal erreicht wird.²

Der zweite gilt für ein Gebäude, das wegen des Zustands seiner Bauteile zu den energetisch schlechtesten des deutschen Bestandes gehört. Er bringt 10 Prozentpunkte — aber nur, wenn auf eine der Stufen 40, 55 oder 70 saniert wird.²

Der dritte belohnt die serielle Bauweise: vorgefertigte Fassaden- oder Dachelemente, die abseits der Baustelle entstehen und vor Ort nur noch montiert werden. Auf den Stufen 40 und 55 bringt er 15 Prozentpunkte, auf der Stufe 70 nur noch 5 Prozentpunkte.²

Beim Effizienzhaus 85 und beim Effizienzhaus Denkmal sind die beiden großen Aufschläge gar nicht vorgesehen.² Damit steht der Höchstwert von 40 % nur auf einer einzigen Stufe zur Verfügung, und er verlangt ein Zertifikat, einen besonders schlechten Ausgangszustand und eine vorgefertigte Bauweise in einem Vorhaben. Wer eine dieser drei Bedingungen nicht erfüllt, rechnet mit einem anderen Satz.

Einzelne Maßnahme oder das ganze Gebäude

Neben dem Effizienzhaus steht der zweite Förderweg: die einzelne Maßnahme, als Zuschuss beim Bundesamt beantragt. Beide zahlen aus derselben Bundesförderung, und trotzdem ist die Wahl zwischen ihnen keine Rechenaufgabe über Prozentsätze.

Eine Kombination beider Wege für dasselbe Vorhaben ist ausgeschlossen.⁷ Dazu kommt eine Wartezeit: Die Beantragung einer Förderung über die BEG EM ist frühestens 3 Jahre nach Abschluss eines über die BEG WG geförderten Vorhabens möglich. Das gilt auch umgekehrt.³ Damit bindet die erste Entscheidung die zweite für 3 Jahre.

Praktisch heißt das: Wer im Frühjahr die Fenster als Einzelmaßnahme fördern lässt und im Herbst merkt, dass sich das ganze Haus auf eine Stufe bringen ließe, kann das nicht mehr im selben Zug tun. Die Reihenfolge der Schritte gehört deshalb vor den ersten Antrag, nicht zwischen den zweiten und den dritten.

Über beiden Wegen liegt außerdem dieselbe Grenze für die Kumulierung mit anderen öffentlichen Mitteln: höchstens 60 % der geförderten Investitionsausgaben.⁷ Was darüber hinausgeht, ist zurückzuerstatten. Auch die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen scheidet aus: Eine Kumulierung mit der steuerlichen Förderung nach § 35a und § 35c EStG ist ausgeschlossen.⁷ Welche Programme sich sonst noch ausschließen und welche nicht, steht im Register der Fördermittelseite.

Was die Stufe technisch verlangt, jenseits der Dämmung

Die beiden Kennwerte sind nicht alles. Die Anlage zur Richtlinie stellt an die Anlagentechnik eines Effizienzhauses drei Anforderungen, die im Angebot eines Heizungsbauers selten stehen und beim Nachweis trotzdem geprüft werden.

Die erste ist die Niedertemperatur-Bereitschaft. Gebäude sind Niedertemperatur-ready (NT-ready), wenn sie eine Heizkreis-Vorlauftemperatur von 55 °C im Auslegungsfall und Betrieb nicht überschreiten.⁸ Das gilt im Auslegungsfall und im Betrieb, also bei der kältesten Auslegungstemperatur und nicht im Jahresmittel. Ausgenommen ist das Effizienzhaus Denkmal.⁹ Ob deine Heizflächen 55 °C tragen, entscheidet sich an ihrer Größe und an der Raumheizlast — die Auslegung der Heizkörper ist damit Teil des Effizienzhausnachweises und nicht eine Frage danach.

Die zweite ist der hydraulische Abgleich. Für ein Effizienzhaus mit wassergeführter Wärmeversorgungsanlage ist der hydraulische Abgleich nach Verfahren B zu führen und zu dokumentieren.⁹ Verfahren B ist das raumweise gerechnete; eine überschlägige Einstellung genügt dafür nicht. Was dahinter steckt, steht unter Wärmeverteilung und Lüftung.

Die dritte ist ein Lüftungskonzept. Für jedes Effizienzhaus ist ein Lüftungskonzept zu erstellen, in dem der erforderliche Außenluftvolumenstrom und die Lösung zu seiner Umsetzung stehen.¹ Eine Lüftungsanlage schreibt das nicht vor, wohl aber die Auseinandersetzung damit: Nach der Sanierung ist das Haus dichter, und die Feuchte muss irgendwohin. Der Weg dorthin steht unter Lüftungskonzept.

Das Effizienzhaus Denkmal

Für Baudenkmale und für sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz gibt es eine eigene Stufe. Sie lässt einen Jahres-Primärenergiebedarf von 160 % des Referenzgebäudes zu — also mehr als der Vergleich selbst.¹ Das ist kein Widerspruch, sondern der Punkt: Ein Gebäude, dessen Fassade nicht angetastet werden darf, wird nie unter hundert Prozent kommen, und ohne diese Stufe wäre es von der Förderung ausgeschlossen.

An den Transmissionswärmeverlust stellt die Anlage für diese Stufe keine Anforderung. Stattdessen gelten für die Bauteile, die im Zuge der Sanierung nachträglich gedämmt werden, die bauphysikalischen Mindestanforderungen an den Wärmeschutz — es geht dort um Feuchteschutz, nicht um eine Kennzahl.¹ Auch die Niedertemperatur-Bereitschaft ist für das Denkmal ausgenommen.⁹

Der Tilgungszuschuss beträgt hier 5 %, die Nachhaltigkeits-Klasse legt 5 Prozentpunkte darauf.² Die beiden anderen Aufschläge sind für diese Stufe nicht vorgesehen.

Zwei Formalien kommen dazu, und beide werden regelmäßig zu spät bemerkt. Für die Antragstellung ist eine zusätzliche Bestätigung für Baudenkmale beizubringen; handelt es sich um sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz, gehört eine Einstufung der Kommune dazu.³ Und begleiten darf das Vorhaben nur ein Energieeffizienz-Experte, der in der Expertenliste des Bundes für die Kategorie Denkmal geführt ist — das gilt auch dann, wenn ein Denkmal auf eine der übrigen Stufen saniert wird.¹⁰ Was daneben das Ordnungsrecht am einzelnen Bauteil zulässt, steht unter Fachwerk und Denkmal.

Wie der Antrag läuft und was ihn verdirbt

Der Antrag geht nicht direkt an die Förderbank, sondern über ein Finanzierungsinstitut deiner Wahl. Grundlage ist eine Bestätigung zum Antrag, die ein Energieeffizienz-Experte erstellt und die du unterschreibst; sie weist die voraussichtlichen förderfähigen Kosten und die Einhaltung der technischen Mindestanforderungen aus.¹¹

Der Antrag ist vor Vorhabenbeginn zu stellen. Als Vorhabenbeginn gilt der Abschluss eines Vertrags, der der Ausführung zuzurechnen ist.¹² Für den Zeitpunkt zählt der Eingang bei der Förderbank, nicht das Datum auf deiner Unterschrift. Warum der Satz „Antrag vor Auftrag“ trotzdem eine Verkürzung ist, steht auf der Fördermittelseite: Ein Vertrag unter aufschiebender oder auflösender Bedingung in Bezug auf die Förderzusage ist kein Vorhabenbeginn.¹²

Planungs- und Beratungsleistungen darfst du vorher beauftragen; sie führen für sich genommen nicht zu einem Vorhabenbeginn.¹² Das ist die Voraussetzung dafür, dass die Bestätigung zum Antrag überhaupt entstehen kann — ohne sie gibt es keinen Antrag.

Für den Kreditweg gibt es außerdem einen zweiten Weg: Fand vor Abschluss des Ausführungsvertrags ein dokumentiertes Beratungsgespräch mit einem Finanzierungspartner oder einem Finanzvermittler statt, gilt erst der Beginn der Bauarbeiten vor Ort als Vorhabenbeginn. Dann ist die Antragstellung auch nach Vertragsschluss noch möglich.¹¹ Das Gespräch ist zwingend vorher zu führen und auf dem dafür vorgesehenen Formular zu dokumentieren; ohne diesen Nachweis ist eine Förderung nicht mehr möglich.

Ein einmal zugesagter Kredit lässt sich zurückgeben. Für dasselbe Vorhaben kannst du dann frühestens 6 Monate nach Eingang der Verzichtserklärung neu beantragen.¹² Ist das Vorhaben in wesentlichen Teilen verändert — etwa der Wechsel von Stufe 55 auf Stufe 40 —, gilt diese Sperrfrist nicht.³ Für den neuen Antrag gelten die dann aktuellen Förderbedingungen, und die können andere sein als heute.

Vom Bauende bis zur Gutschrift

Mit dem Einbau ist die Förderung nicht erledigt. Nach Abschluss prüft der Energieeffizienz-Experte, was gebaut wurde, bestätigt die Einhaltung der technischen Mindestanforderungen und die eingesparte Primär- und Endenergie und erstellt die Bestätigung nach Durchführung samt Rechnungsaufstellung.¹⁰ Du unterschreibst sie, dein Finanzierungspartner reicht sie ein.

Für den Nachweis der Mittelverwendung hast du 54 Monate nach der Zusage.³ Das klingt großzügig und ist es auch — die eigentliche Frist ist eine andere.

Verrechnet wird zu drei Zeitpunkten: 2 Jahre, 4 Jahre und 5 Jahre nach dem Monatsultimo des Zusagedatums. Und die Bestätigung muss mindestens 4 Monate vor einem dieser Termine vorliegen und anerkannt sein, sonst rutscht die Gutschrift auf den nächsten.³ Zwischen einem fertigen Bau und einem angerechneten Zuschuss können damit Jahre liegen.

Rechnungen sind unbar zu begleichen, in deutscher Sprache auszustellen und müssen Name, Maßnahme, Arbeitsleistung, Zeitraum und Adresse des Objekts ausweisen.³ Die Unterlagen zum Nachweis sind 10 Jahre nach der Zusage aufzubewahren und auf Verlangen vorzulegen — auch dann, wenn der Kredit längst getilgt ist.

Dazu kommt eine Bindung, die mit dem Geld nichts zu tun hat: Das geförderte Gebäude ist mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung zum Wohnen zu nutzen. Wird in dieser Zeit verkauft, sind die Erwerbenden auf die Förderung, die Nutzungspflicht und das Verschlechterungsverbot hinzuweisen.³

Fachplanung und Baubegleitung als eigener Topf

Die Leistungen des Energieeffizienz-Experten haben eine eigene Höchstgrenze, getrennt vom Bautopf — und den höchsten Fördersatz des ganzen Programms.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser sind Ausgaben bis 10.000 Euro je Vorhaben förderfähig, für Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten 4.000 Euro je Wohneinheit und höchstens 40.000 Euro je Vorhaben.⁵ Der Tilgungszuschuss darauf beträgt 50 %.¹³

Diese Grenze gilt je Vorhaben, bei dem eine neue Effizienzhaus-Stufe erreicht wird. Fällt bei einer späteren Sanierung auf eine höhere Stufe erneut Planungsaufwand an, steht sie erneut zur Verfügung.⁵

Der Experte ist gesondert zu beauftragen und gesondert abzurechnen. Er darf weder in einem Beschäftigungs- oder Beteiligungsverhältnis zu den bauausführenden Betrieben stehen noch von ihnen beauftragt werden noch Leistungen an sie vermitteln.¹⁰ Ist er beim ausführenden Betrieb angestellt, entfällt der eigene Topf: Die Kosten müssen dann in den Bauausgaben stecken und werden mit dem Satz der Stufe gefördert statt mit 50 %.¹⁰ Was diese Begleitung im Einzelnen umfasst, steht unter Baubegleitung.

Mehrere Wohnungen, mehrere Eigentümer

Die Höchstgrenze hängt an der Zahl der Wohneinheiten nach der Sanierung.⁵ Als Wohneinheit zählt ein zusammenhängender Bereich mit eigenem abschließbarem Zugang, Küche oder Kochnische und Bad — ein abgetrenntes Zimmer genügt dafür nicht.⁸ Wer im Zuge der Sanierung aus einer großen Wohnung zwei macht, rechnet mit zwei.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es zwei Wege. Entweder stellt die Gemeinschaft über ihren Verwalter einen gemeinschaftlichen Antrag, oder jede Eigentümerin und jeder Eigentümer stellt einen eigenen; die förderfähigen Kosten werden dann nach den Beschlüssen der Gemeinschaft aufgeteilt.³ Betrifft die Maßnahme ausschließlich Sondereigentum, ist ein gesonderter Antrag zwingend.

Bei mehreren Investoren an einem Vorhaben ist die Aufteilung der Höchstbeträge für Fachplanung und Zertifizierung vor der Antragstellung zu klären.⁵ Wird das versäumt, ist der Topf aufgeteilt, bevor jemand nachgerechnet hat.

Auch der Kauf eines bereits sanierten Gebäudes kann gefördert sein. Der Ersterwerb ist innerhalb von zwölf Monaten nach der Bauabnahme möglich, der Antrag ist vor Abschluss des Kauf- oder Bauträgervertrags zu stellen, und die förderfähigen Sanierungskosten müssen im Vertrag oder in einer gesonderten Aufstellung ausgewiesen sein.³ Die Erwerbenden haften anschließend für die Einhaltung der technischen Mindestanforderungen — deshalb gehört in den Vertrag eine Haftung der Verkaufenden für die vereinbarte Stufe.

Schrittweise auf eine Stufe — und was 2027 dazukommt

Ein Bestandsgebäude muss zum Zeitpunkt der Antragstellung mindestens 5 Jahre alt sein, gerechnet ab Bauantrag oder Bauanzeige.⁸ Danach ist der Weg auf eine Stufe nicht auf einen Zug festgelegt.

Fallen nach dem Erreichen einer Effizienzhaus-Stufe erneut Ausgaben für die Sanierung auf eine höhere Stufe an, sind diese erneut bis zu denselben Höchstgrenzen förderfähig.⁵ Wer heute auf Stufe 70 saniert und in einigen Jahren auf Stufe 55 nachlegt, bekommt für den zweiten Schritt also wieder den vollen Deckel — und für ihn auch erstmals einen Tilgungszuschuss, weil die erste Stufe keinen trug. Was diese Reihenfolge baulich verlangt, ist die Frage, die ein individueller Sanierungsfahrplan beantwortet.

Eine Bedingung kommt zum ersten Quartal 2027 hinzu, und sie betrifft die Gerätewahl. Die Richtlinie sagt: Ab Quartal 1 2027: Soweit im Rahmen der energetischen Sanierung eine neue Wärmepumpe installiert wird, sind die Ausgaben hierfür nur förderfähig, wenn die Wärmepumpe ihren Ursprung in der Union hat.⁶ Was dafür im Einzelnen nachzuweisen ist, legt der Text an dieser Stelle nicht fest. Für ein Vorhaben, das über den Jahreswechsel läuft, heißt das: Der Zeitpunkt der Antragstellung und die Auswahl des Geräts gehören zusammen betrachtet, nicht nacheinander.

Welcher Wärmeerzeuger überhaupt zu deinem Gebäude passt, entscheidet sich davor — an der Heizlast und an der Vorlauftemperatur, die deine Flächen tragen. Das steht unter Wärmeerzeugung.